地产设计主要做什么(地产设计三大步骤)

-01-地产专业化PK地产复利

房地产的风是东风、西风、东南风还是西北风，很难说清楚。

在房地产黄金时代，开发商追求高周转、快速发展，需要大量的专业技术人才来维持高体量的开发规模。人才如河水般涌入房地产行业。经过十年的探索，很多开发者已经踏上了这条征程。随着“标准化”管理的引入，保持大批量的发展规模并不需要大量的人才。甚至很多专业技术管理都直接打包给乙方咨询公司。花少量的钱就可以替代一个开发团队的技术管理。工作。同时，科技的发展也推动了管理工具的升级，比如AI审图、机器人设计方案等。

稳定的开发商设计及管理团队包括：建筑、结构、设备、水电、景观及室内专业人才。一些大型商业项目还需要配备幕墙和岩土设计和管理人员。这是开发商设计管理中最基本的部分。标准配置”，该团队协调整合设计资源，保证项目开发的正常运行。

随着房地产开发进入高端购物比较时代，项目成交率开始明显下降，设计管理团队规模呈现下降趋势，如下所示：

1、人员专业化复合要求提高。简单的专业划分已经被专业复合所取代。各个专业互相负责的情况越来越多。人员效率提升和人员优化越来越频繁。

2、成交量低，房地产低迷，项目无法支撑整个团队的开支。人才被挤出水分，人才消泡现象开始频发，非核心岗位的排挤现象越来越明显。

3、专业外包越来越多。比如EPC\全流程咨询越来越政策化。开发商已经开始外包大量资源。

结构设计管理是房地产设备管理范畴的一个专业。近年来，岗位需求开始明显下降，一些中小企业开始“解构专业”。在这样的条件下，一些纯结构专业的人开始走复合型的发展道路，同时负责建筑专业的人也越来越多。有的人退居甲方项目管理，有的人升任项目经理或直接跳槽寻求发展。单击此处一键即可对成本能力进行基准测试

房地产结构设计和管理的尴尬处境源于以下几点：

1、规划阶段参与较少，重要性有待进一步彰显；

2、施工图阶段关键项目控制有限。一般来说，通过控制几个主要项目，就可以控制施工安装成本。缺乏丰富的控制方法和工具制约了结构专业的“重要性”。

3、施工阶段重点是地下部分。一旦结构达到标准层，参与度基本上就少了很多，缺乏存在感。

4、结业阶段，结构基本不涉及，对其他专业的专业延伸不够。

房地产结构设计管理需要打破常规，可以从以下几个方面做足功课。

1.增加全周期参与。

2、从注重专业本身向设计、管理类专业的延伸，提高专业的复合性，使专业更专、复合更宽。

3、自我认知更强，自信心增强：结构性专业是任何其他专业都无法替代的。力学三大专业中其他专业很难超越它，所以其他专业基本无法驾驭结构专业的“天生属性”。

-02-房地产设计管理的关注点

1号

参与早期征地，降低设计风险

在取得土地之前，结构设计管理人员必须参与项目周边地块的支护和基础形式的布置。了解装配式建筑常用支护形式、地下水位、场地类型、风压、地震烈度、不良地质条件、建筑退台、装配式建筑常用方案及审批流程、专家论证类型、周边地块常用基础形式等。供应商资源库等。建筑在拿地前的早期介入，一是为了规避拿地后的地下风险，减少设计迭代；其次是熟悉当地的设计流程，提前对接资源，以利于项目的快速推进。三是测算结构性成本，提高征地成本的准确性。

中梁地产：征地前结构资料收集及技术指南附件2号

指导方案设计，完善全周期参与

【案件】：

案例来源：《中南置地地基与基础选型指引及管控办法》（试行）

下图5-5地质剖面为南侧一排建筑地质勘察剖面，北侧16#、17#楼采用管桩。原规划中，右侧设置-2F地下室，左侧设置-1F（红线为基础标高）。左侧20#尚未到达承载层，需要打管桩。右侧18#需开挖3m左右。老粘土，计划不合理。优化方案左侧设置-2F地下室，右侧设置-1F（黑线为基础标高）。经优化调整，18#、20#均可取消管桩，采用天然地基。

5-5地质剖面

原创设计（斜线区域为-2F）

优化后（斜线区域为-2F）

3号

规划阶段、结构预设计

在实施方案设计阶段，结构设计专业人员提前介入，提前确定以下内容：确定结构设计方案，统一设计标准。在户型原型阶段，预先对墙、梁、板、柱进行布置，确定每个户型的结构布局类型，从而减少同一户型不同设计者造成的结构布局不一致。确定车库层型，保证建筑净高的可行性和经济性。【案例】：通过相邻地质勘察对比确定本项目设计参数案例来源：越秀地产北区设计优化管控手册

越秀地产北片区设计优化管控手册

4号

施工图阶段，注重成本控制

（1）严格按照甲方提供的产品配置标准控制结构荷载，输入荷载。不允许出现超载问题，降低了结构成本。荷载值注意事项：多层住宅楼梯活荷载为2.0；当墙体内有门窗洞口时，应考虑折减荷载，计算出的墙体高度应减去相应的梁高或板厚；自动检查程序在计算建筑屋面板自重时，可能出现面板自重值过大的情况。例如，混凝土容重为26KN/m3，板厚为120mm，则自重过高（26-25）*0.12=0.12KN/m2，可扣除0.12KN/m2手动输入表面层的静载荷。楼面自荷载应严格按照建筑工法计算，不得随意放大（特别是地暖、屋面等表面荷载）。使用大跨度板时，应根据实际情况考虑隔墙荷载（盈建科可根据板间荷载输入）。基础设计考虑了上部结构的活载减量，但没有考虑消防车的荷载。

【案例4】消防车的载重范围极大，成本增加。案例来源：祥盛地产

（2）控制桩基础选型，比较方案，有条件的话先试桩【案例】案例来源：越秀地产北区设计优化管控手册

试验桩提高单桩承载力，降低成本（3）基坑支护，比较方案。当基坑深度浅、土质良好、无地下水影响、有级配空间时，应优先考虑自然级配开挖。当不具备分级开挖支护条件时，应优先考虑土钉墙、复合土钉墙、重力挡土墙（也可采用止水帷幕）等简易支护方式；当简单支护无法解决问题时，可采用悬臂单排桩、单排桩加锚杆、悬臂双排桩、SMW工法桩加锚杆或双排工法桩系统；如果不满足锚杆使用条件或锚杆提供的支撑刚度不能满足要求时，需进行位移控制时，应采用桩排+内部支撑系统；桩排的承载力或刚度

当难以满足要求时，宜采用地下连续墙+内部支撑系统。此时，为了提高地下连续墙的综合利用率，稳定其较高的成本，可优先考虑采用地下连续墙与地下室外墙相结合的结构。计划。

(4)控制地下基础类型。基础选择应综合考虑调查报告和当地经验，选择经济合理的基础形式。地基的选择顺序为：天然地基强夯CFG等复合地基预应力管桩钻孔桩人工挖孔桩，根据不同地质情况依次选择。对于钻孔桩，首先应考虑后注浆技术，以提高单桩的承载力。

(5)控制整体计算参数

案例来源：越秀地产

结构设计管理极其专业，并且注重成本控制。当然，控制方法和措施还有很多，这里就不一一列举了。

5号

更注重结构专业，更注重建筑经验，以及跨专业思维

【案件】：

案例来源：万建林

在规划阶段，设置了一个阳台。施工图阶段，不明白意图，在主卧室和客厅之间设置了一堵剪力墙，墙体很长。一般来说，如果主卧室有阳台，就需要考虑将主卧室和客厅之间的阳台墙密封起来，以扩大主卧室的面积。

原创设计标准楼剪力墙布置

优化方法：

取消主卧室和客厅之间的剪力墙

可修改的标准层剪力墙布置

6号

“政策”与“新技术”支持，结构性专业拓展与维度，不容错过

近年来，装配式建筑浪潮席卷建筑行业，给建筑方式带来革命性变化。目前我国装配式建筑的发展仍处于起步阶段，以结构装配为主；结构设计管理在规划阶段应注意装配。现阶段，我们应该主导装配式建筑方案的选择，在建筑方案上拥有更多的话语权。

何家栋《甲方视角下装配式评价标准实现的路径》

近年来，开发商大力推广铝模板技术。铝模板技术虽然属于建筑范畴，但对建筑规划影响较大，如全现浇外墙建筑线条的限制、保温方式的限制、结构变化等在计划中。部件的排列是其他专业无法控制和控制的。

如果工程采用全现浇外墙等技术，规划中应考虑施工技术对建筑方案的影响，结构专业必然会发挥更大的作用。

碧桂园《铝模施工图深化以及配板深化要点》

7号

营销思维和成本思维加持，思维阶段更全面

【案例】：营销思维

标准层客厅与卧室之间的剪力墙取消，山墙剪力墙加长400（增加抗扭力，此处无需加桩），纵向剪力墙加强，优化楼板梁布置。优化后，客厅无死角，无吊顶横梁。

标准楼板剪力墙布置优化设计