地产下半场公众号(地产下半场 孟祥品)

中国房地产业经过十几年的快速发展，黄金时代已经结束。用万科于亮的话说，“房地产已经进入黑铁时代”。在企业生死攸关的时刻，如何提高自身竞争力已成为每个房地产企业的必修课。

但随着企业管理的不断完善，能够显着提高企业竞争力的选择越来越少。然而，物业公司作为房地产企业的重要组成部分，不仅在与房地产主业的互动上有巨大的提升空间，而且通过对雷暴公司的观察和分析也发现，物业已经成为房地产企业的保险。防范风险。在困难时期，很多企业都选择出售剩余的优质资产——房产来缓解压力。

随着房地产行业进入股份制时代，地产公司分拆上市成为热潮。2014年6月30日自财生活在香港上市后，中国内地房企正式启动上市。经过六年的发展，2020年迎来上市高潮。目前A股及香港上市公司数量达到45家，最高市值达2000亿元。

从房地产生命周期来看，物业管理作为开发的后端服务，天然与开发公司相关。开发商的开发实力和销售业绩为物业服务企业规模扩张奠定了基础；同时，开发企业在科技、金融、教育、医疗健康等方面拥有较为丰富的资源优势，可以帮助物业服务企业完善增值服务品类，打造“全行业生态服务体系”提供有力支撑。

本文就讲一下如何通过房地产来提升企业的竞争力

问题大纲

01物业管理提升房地产企业竞争力的可行性

02物业定位与价值

03通过房地产提升竞争力

01物业管理提升房地产企业竞争力的可行性

1.财产来源

“财产”一词是从英文property或estate翻译过来的。由香港传入沿海及内地。它的含义是财产、资产、不动产、不动产、工业等。

该术语于20世纪80年代传入国内，现已形成完整的概念，即：房产是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配套的设备、设施、场地。

财产可大可小。住宅单元可以是房产，建筑物也可以是房产，同一栋建筑可以根据不同的所有权划分为多个房产。物业包括多种业态，如：办公楼、商业楼、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、工厂及仓库等多种物业形式。

2、政策演变背景下的房地产行业走势

政策的演变要求房地产行业顺势而为。既要根据政策要求调整经营理念和管理，又要抓住政策演变的机遇，增强自身竞争力。

那么政策背景下行业呈现出哪些不同的趋势呢？

趋势一：消费观念持续转变，人群分化加剧，核心用户置业观从“住”转向“住”

趋势二：房地产企业从房屋建设者和销售者转向生活服务提供者

趋势三：商业项目的关注点从“卖给谁”转向“给谁提供什么样的体验”

趋势四：科技赋能，地产销售成为专属顾问，更了解客户个性化需求。

房地产行业发展模式：从“买房-建房-卖房”转向“一体化-运营-服务”模式；

业主关注点：逐步从“购房-交房”模式转变为“购房-交房-服务体验-物业服务-资产保值增值”模式；

服务红利时代来临：以“人”和“产品”为中心的服务和资产运营方兴未艾，服务红利不断显现，好的房企、物业公司将享受产品和服务品牌溢价；

房地产、物业企业工作重点发生转变：向提供优质服务、改善客户居住体验倾斜，持续加大服务标准化、智慧服务、优质服务投入，提高房地产综合实力企业产品和服务。

3、房地产行业发展趋势

行业：黄金时代已经到来。物业管理行业仍处于产业化初级阶段。政府对物业管理行业的支持力度逐年加大。行业在经营规范化、竞争市场化、技术管理等方面取得了显着进展。

企业：差异化格局正在形成，龙头企业加速崛起，行业集中度持续提升。“少龙头+中尾长尾”格局开始显现。目前，行业龙头企业与中尾企业的差距已经拉大。截至2020年底，管理面积超过2亿平方米的企业超过5家，其中100-1.5亿平方米成为最高门槛，且存在大量上市及非上市中小型企业。降低1亿平方米以下企业。

定位：“本地生活服务商”的角色日益清晰。从长远来看，物业服务企业作为社会精细化基层治理的终点，正在不断延伸，被国家赋予更加丰富的服务内涵；中期维度，业务边界进一步拓展。总的趋势是，得益于社会分工的不断细化以及政府和企业对效率的终极追求，服务能力已从服务端向服务端迁移。C端转To-B端和To-G端；短期内，社区增值服务蓬勃发展，并在多元化赛道上竞争日趋激烈。

房地产企业产品价值的实现必须通过产品力的提升来实现。物业服务是集团品牌价值的延续，也是产品力提升的重要组成部分！

产品力、品牌力、服务力已成为房地产企业不可或缺的竞争力。

03房地产企业如何通过物业管理提升竞争力

对于房地产来说：房产最大的价值就是产品力的延续！

对于业主来说：房产最大的价值就是房产的保值增值！

一、物业管理在房地产企业中的作用

物业在房地产企业经营中的作用主要体现在三点：

1.1产品赋能

专业前期介入，针对投资阶段物业服务中遇到的客户需求、质量问题等提供建议，设计阶段对方案、图纸进行审核评估

1.2品牌赋能

精准细致，提供专业现场服务，协助营销；提供家庭化、人性化的物业服务，反哺地产品牌

1.3资本赋能

除公司业务外，要积极拓展外部业务，做强做大，实现房地产企业上市，拓展融资渠道，贡献新的利润增长点，为房地产企业拓宽护城河。

2、提升房地产竞争力的物业管理措施

早期物业干预贯穿于房地产项目开发的全过程，从项目立项到项目交付。主要分为拿地、规划设计、营销合作、建设施工、物业交付、后评估审查六个阶段。

2.1征地及立项阶段

项目立项阶段，物业管理公司将参与其中。物业公司根据交付及后续服务业主过程中总结的风险清单，对拟扩建工程方案、总体控制方案等提出建议，并完成前期调查。

2.2规划设计阶段

结合交付及后续服务给业主过程中总结的风险清单，并基于项目定位，提出产品配置标准建议；图纸出具后进行审图，并输出审图审核表。为了实现产品适配并在设计阶段消除图纸错误和功能缺陷

2.3营销合作阶段

此阶段主要以营销设施的物业服务为主。售楼处、样板房开业前，应制定有针对性的物业服务方案和物业服务费用预算；同时，对销售文件进行审查，提出改进建议。

提高在售项目的知名度和美誉度，完美展示公司形象，让客户提前感受到温暖的服务，增强投资信心

2.4施工阶段

施工过程中，应安排专人巡查施工现场，及时发现功能缺陷等问题；积极参与施工图纸审查，特别是设备选型。除了适合项目之外，更重要的是评估后期的运营成本。

2.5项目交付阶段

对交付地点的场地、道具、移动路线、人员等进行安排，确保客户在拿到物品时有宾至如归的感觉。

建立多层次联动、多轮覆盖受理模式，即项目专业受理+物业+旅客海关专项受理

活动房移交过程中实施检查，物业团队参与接管验收。发现问题，我们协调房产工程部尽快整改，同时成立售后维修中心。

2.6评估审核阶段

交付后3个月完成后评估审核报告；以及报告和宣传。建立缺陷库，建立缺陷优化激励机制，鼓励员工创新。

交付前有“强中介、品质保证”，包括工程、设计、客服、营销、物业等多条线严格评估；

交付“强服务、重体验”，一站式细致服务让用户放心；

交付后将“长期运营，塑造生态”，通过社区运营服务和大数据反馈、产品迭代、多维度社区活动和服务延伸情感链接；

04结论

未来，房地产企业将打造“一站式、全周期、多方位、有温度、有特色”的用户关系体系，这将是新周期房地产企业的核心竞争力。

物业管理是距离客户最近、能听到客户真实声音的单位。因此，如何将物业有机地嵌入到房地产开发流程中，并根据物业管理总结的客户需求来指导房地产开发流程，无疑将大大提升黑铁时代房地产企业的业绩。竞争力。