2022年的楼市(2021楼市成交量)

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者董红艳、李蓓蓓北京报道

2022年已经结束了。回顾全年，房地产市场受到多方压力。房价和交易规模已回落至多年前的水平，供应端和需求端的活跃度均较低。机构研究数据显示，不少城市新建住宅价格自2014年以来七年来首次再次下跌；新建商品住宅月均成交面积下降近40%，绝对规模达到2015年以来的最低水平。

对此，1月5日，中国社会科学院金融战略研究所住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹林华表示在接受《华夏时报》记者采访时表示，房价只会涨不会跌。时代已经过去了。同日，中国豪宅研究院院长朱晓红对记者表示，2022年新房交易规模与2015年接近，但背景不同。2022年是疫情持续冲击、不利因素叠加的一年。还有近14万亿的新房交易量，这没什么好安慰的。

同时，业内多方认为，2023年上半年房地产市场将企稳复苏。

价格和规模回落至多年前

总体来看，2022年房价走势偏弱，交易规模持续萎缩。许多城市的新房价格多年来首次下降。据中国指数统计，2022年100个城市新建住宅价格将自2014年以来七年来首次再次下跌，累计下跌0.02%。

二手房也没有逃脱价格下跌的命运，而且跌幅比新房还要大。一些城市的房价已跌至三年前的水平。据中国指数统计，2022年100个城市二手房价格累计下跌0.77%。贝壳研究院数据显示，2019年12月以来，重点50个城市二手房价格上涨周期个城市已连续20个月累计上涨11.4%；下降周期长达17个月，累计下降11.1%。目前重点50个城市房价指数已出现回落。回到三年前的水平。

“房价只涨不跌的时代已经过去了。”邹林华点评2022年楼市。2018年在武汉四新地区买房的李思思（化名）感叹楼市今非昔比。李思思告诉《华夏时报》记者：“2018年买房的时候好难买，现在不仅价格不涨，还得卖掉。”亏钱了。”

除了房价下行压力外，不少城市在住宅交易量方面也面临着巨大压力。统计局数据显示，2022年1月至11月，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%，商品房销售量11.9%万亿元，同比下降26.6%。据中国指数统计，2022年100个城市新建商品住宅月均成交面积约为3036万平方米，同比下降36.2%，降幅近40%，绝对规模为2015年以来的最低水平。

易居企业集团CEO丁祖宇公开表示，2022年整个房地产市场规模将回归2015年。事实上，2013年、2014年、2015年的市场规模相差并不大，因此可以也可以说已经回到了近十年前。

对此，邹林华指出，疫情影响、市场自然调整和政策收紧效应三重叠加，导致新房成交萎缩。朱晓红表示，2022年新房交易规模与2015年接近，但背景不同，原因也不同。交易数据不能简单地用来比较和衡量。2015年是浮躁的一年，房地产质量大幅下降，假豪宅成堆。2022年是疫情持续冲击、不利因素叠加的一年，但仍有近14万亿的新房交易量，这没什么好安慰的。

虽然整体成交面积在下降，但不同级别城市的表现却有所不同。中智数据显示，2022年，一线城市住宅销售面积同比下降23.7%，为各一线城市降幅最小，且具有相对韧性。受重庆、武汉等大型城市市场低迷影响，二线城市同比下降38.6%，降幅最大。

此外，值得一提的是，虽然北京新房成交量较往年大幅下降，但全年各月北京新房成交情况都比较稳定。据天朗易研通统计，除1月、2月、5月外，2022年剩余月份北京新房成交量均在4000套左右，走势略有波动，几乎呈“直线”。

供需双弱，进入“改善时代”

量价齐跌的背后，是房地产市场供需疲软。2022年，全国许多城市将面临较大的分解压力，可售住宅面积将维持在较高水平。

大多数城市的新住宅建设和新房上市步伐正在放缓。国家统计局数据显示，2022年1月至11月，全国房屋新开工面积11.2亿平方米，同比下降38.9%。单月新开工面积自4月份以来连续8个月同比下降35%以上。

即使供应放缓，住宅市场销售端的销售能力依然不足，销售库存压力持续加大。据中国指数统计，截至2022年11月末，以近6个月月均销售面积计算，短期库存清仓周期为17.2个月，较2021年底长3.4个月。具体来说，不同城市的去污压力不同。其中，少数一二线城市，如杭州、上海、合肥等城市清仓速度较快，短期库存不足，而天津、长春、郑州、厦门等地由于库存清仓时间短，所以清仓周期较长。截至11月底，杭州清关周期仅4个月，上海清关周期仅7个月；在天津、长春、郑州、厦门等城市，清关周期高达20个月。

值得注意的是，2022年住宅物业的供需结构也发生了变化，不少城市大户型交易占比上升，而小户型交易占比下降。即时买房意愿不足，改善性需求成为新房市场主流。据易居研究院统计，110-140平方米的户型需求同比增长超过20%，是各类户型中上涨速度最快的。对此，丁祖钰公开表示，2022年房地产市场对客户来说最核心的变化是投资需求消失了。投资大幅回落后，市场真正进入“好转时代”，刚性需求占比不断下降。

市场有望企稳回升

2022年，在“房子是用来住的、不是用来炒的”总基调指引下，房地产政策进入全面宽松周期。监管部门多次出台利好政策，从支持需求方到支持企业，政策力度不断加大。

2022年以来需求侧政策持续调整优化。记者了解到，去年5年以上LPR累计下调35个基点；时隔7年再次下调公积金贷款利率，5年以上公积金贷款利率降至3.1%。而各地“因城施策”，根据自身情况陆续出台相关政策。据多个监测机构统计，2022年已有300多个省市出台了1000多项政策，达到近年来的峰值。据悉，各地政策主要涉及优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款限额、发放购房补贴、减少限购、降低交易税等。多地房贷利率上调跌至历史低点。二手房的交易流程也在不断简化。“押金转账”模式和“连环下单”业务都有利于打通交易链条，降低置换成本。

进入2022年11月，供给侧政策支持力度将明显加大。据悉，2022年11月，央行与银保监会联合发布“金融十六条”，为房地产企业提供融资支持，支持房地产企业延期偿债，缓解资金压力企业稳定市场主体预期，为个人购房信贷提供支持，“保交房”提振市场情绪。随着“三支箭”政策的实施，信贷、债券、股权融资渠道逐步打通。2022年12月，证监会指出，“允许符合条件的房地产企业‘借壳’上市房地产公司”。部分房企此前已公布配股募资计划，预计后续配套政策将不断出台和完善。

面对利好政策的“大轰炸”，业内多方认为应从需求端激活市场。邹林华表示，总体来说，楼市的复苏取决于经济的复苏。如果经济增速能够恢复，一线和重点二线城市的房价和交易量可以反弹，但三四线城市可能还需要一段时间。调整。对于未来楼市政策的调整方向，邹林华认为，重点应放在支持改善性住房需求上。供给侧，继续支持房地产企业合理融资需求，推动房地产企业恢复正常经营。

对此，丁祖钰公开表示，全国范围内，包括一线城市，全面放宽限购、限贷、限价、限购。除了全面放宽“四限”外，财税政策还可以给予一些进一步的激励，对房地产相关的交易税、契税等可以给予一定的减免。2023年上半年，但下半年会相对乐观。6月将是市场企稳的重要时间窗口。

贝壳研究院首席市场分析师徐晓乐认为，房地产市场复苏趋势已经更加明朗，市场底部已经相对确定。2023年春天，市场将迎来稳步复苏。

朱晓红指出，2022年的房地产市场将是重新认识、重新定义的纠结之年。经历了“血与火”的洗礼后，房地产行业在韧性方面仍然具有比较优势。未来监管要宽松、宽松，要走常态化、规范化、可持续化的道路。预计2023年各城市房价和交易量将呈现一定分化趋势，但不会出现全国楼市“红”、全国楼市“寒冬”的极端情况。健康稳定发展仍将是主基调。